El mercado inmobiliario brasileño siempre fue un ecosistema con reglas propias, leyes, registros, tasas y una infinidad de detalles que normalmente deben ser atendidos por especialistas. Recuerdo ver a constructoras, lotificadoras y family offices estructurar operaciones complejas de Sociedades de Propósito Específico (SPEs) y holdings patrimoniales para navegar en el laberinto del ITBI, del ITCMD y del PIS/Cofins. Era un juego de ajedrez donde la seguridad jurídica quedaba muchas veces en jaque.
Ahora, hay un giro importante en la Resolución CGIBS nº 6/2026, que determina que el mercado inmobiliario tendrá un régimen detallado y propio dentro del IBS. ¿Pero cambia mucho? Bueno, la tributación pasa a aplicarse de forma unificada sobre la venta, la locación, la lotificación, la incorporación y la cesión de inmuebles.
El punto clave, y donde reside el detalle, está en la base de cálculo. El fisco ya no aceptará ciegamente el valor declarado en el contrato. La resolución introduce un concepto que para mí aún puede ser abstracto, que es el "Valor de Referencia del Inmueble". Es decir, si se intenta vender o alquilar un inmueble por un valor muy por debajo del mercado para pagar menos impuesto, el sistema cruzará los datos y cobrará el IBS sobre el valor de referencia estipulado por el poder público. Y no estoy hablando de quienes celebran contratos directamente entre arrendatario y arrendador sin declarar nada. Eso ya dejará de existir desde ahora. Me refiero al uso de valores considerados incompatibles con el mercado.
Pero, ¿cómo saber si ese valor es el valor que practica el mercado? Ahí reside la primera duda. Para equilibrar el juego, la ley creó mecanismos de amortiguación. Existe un "Reductor de Ajuste" para alinear la carga tributaria con la realidad del mercado, y un "Reductor Social", orientado a proteger viviendas populares y transacciones de menor valor.
Cuando una regla empieza a acumular demasiadas correcciones y complementos, deja de ser una regla clara y se convierte en una regla más compleja que a veces hasta genera oportunidades de elusión fiscal dada esa complejidad.
El impacto para constructoras, lotificadoras y fondos de inversión inmobiliaria es estructural. Las holdings patrimoniales, muy utilizadas para planificación sucesoria y gestión de alquileres, tendrán que recalcular sus números. La locación, que antes navegaba en aguas más tranquilas desde el punto de vista tributario, ahora queda bajo el paraguas del IBS. Existe un período de transición previsto para operaciones con bienes inmuebles, lo que da un respiro para los contratos anteriores.
Lo que aún no está del todo claro es cómo se aplicará en la práctica ese Reductor Social en el día a día de los registros notariales y de las constructoras. Los criterios exactos de determinación del valor de referencia también prometen generar debates intensos entre tasadores y auditores fiscales. Y la compatibilización entre los contratos de largo plazo ya firmados y las nuevas reglas todavía depende de una reglamentación operativa futura.
Parece que cada vez que hay una novedad, esta requiere reglamento específico, porque por sí sola no es suficientemente clara. Y cuando se publica la reglamentación, llega cargada de adornos colocados por intereses de determinados sectores, que complican más de lo que explican, y una vez más se pierde la oportunidad de tener una legislación más simple y eficiente.
La realidad es que el ladrillo, que siempre fue visto como el refugio seguro del inversor brasileño, ahora está conectado a la nube del fisco. El mercado inmobiliario no perdió su valor, pero parece estar perdiendo su invisibilidad tributaria. Quienes sepan estructurar proyectos con claridad, transparencia y margen real seguirán creciendo. Máxime porque, siempre que sea posible, ese costo adicional se traslada al beneficiario final, generando aumento de precios e inflación.
En cambio, quienes dependían de zonas grises en el contrato de compraventa puede que tengan que encontrar otra forma de ganar dinero. O seguirán articulando y esperando que esos reglamentos que aún faltan lleguen con fallas y brechas que los favorezcan. ¿Alguien apuesta a que esta vez no veremos eso ocurrir? Yo no.
Artículo también publicado en GazzConecta.
